Vous êtes locataire de votre résidence principale ? Alors votre bail est soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 qui organise précisément les conditions dans lesquelles votre bailleur peut réclamer une augmentation de loyer.
3 cas sont prévus :
- en cours de contrat :
- le bailleur peut indexer le loyer,
- ou demander une majoration pour travaux ;
- au renouvellement du bail, il peut proposer une augmentation si le loyer actuel est sous-évalué par rapport aux prix de marché.
En cours de bail
Indexation annuelle
Le loyer (hors charges) peut être augmenté en cours d’année si le bail contient une clause d’indexation. Cette clause doit prévoir à quelle date le loyer sera augmenté tous les ans (par exemple, à la date anniversaire du bail, au 1er janvier) et l’indice qui permettra de calculer l’augmentation de loyer.
Les parties sont libres de retenir l’indice de leur choix mais la loi limite l’augmentation de loyer au montant qui résulte de la variation annuelle de l’indice de référence des loyers (IRL) publié trimestriellement par l’INSEE (pour consulter les IRL, cliquez ici).
Aussi, la plupart du temps, c’est l’IRL qui est retenu comme indice dans les baux d’habitation.
Exemple : Un bail est signé le 15 mars 2024 (le dernier IRL publié à cette date était l’IRL du 4e trimestre 2023). Le loyer initial est fixé à 600 €. La clause d’indexation prévoit que le loyer est augmenté à la date anniversaire du contrat.
Le 16 mars 2025, le nouveau loyer peut être augmenté à 610,90 €. Le détail du calcul est le suivant :
Loyer x IRL au 4e trimestre 2024 / IRL au 4e trimestre 2023
= 600 x 144,64 / 142,06 = 610,90
A savoir : Si le bail ne prévoit rien, alors le loyer reste le même pendant toute la durée de la location.
Majoration pour travaux
Si le propriétaire réalise des travaux d’amélioration dans le logement loué, il peut proposer une augmentation de loyer au locataire. S’il est d’accord, une clause sera ajoutée par avenant au bail et prévoira la nature des travaux, leur durée dans le logement et le montant de la majoration de loyer.
Les travaux d’amélioration sont des travaux qui apportent un équipement supplémentaire au logement (par exemple, l’installation d’une cuisine équipée si le logement n’en avait pas avant), qui entraînent une économie d’énergie (installation d’un chauffage plus performant) ou qui renforcent la sécurité.
Pour pouvoir majorer le loyer, le logement ne doit pas être classé F ou G sur le diagnostic de performance énergétique (DPE) après la réalisation des travaux d’amélioration.
Au renouvellement du bail
Les baux d’habitation sont conclus pour une durée minimale de 3 ans quand le bailleur est un particulier, 6 ans quand le bailleur est une personne morale (société, association) et 1 an quand la location est meublée.
Si aucune des parties au contrat de location ne donne congé, le bail est reconduit tacitement aux mêmes conditions.
Loyer manifestement sous-évalué
Si le loyer est manifestement sous-évalué par rapport aux loyers du marché, le bailleur peut avant le terme du bail proposer un nouveau loyer au locataire dans le cadre d’une “offre de renouvellement” (Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, art. 17-2 et art. 25-9).
Le logement ne doit pas être classé F ou G sur le DPE.
Dans ce cas, le bailleur doit trouver des loyers comparables dans la même zone géographique pour le même type de logement (même nombre de pièces, même surface, mêmes caractéristiques). Il peut pour cela s’adresser à des agences immobilières, à des propriétaires du quartier ou à l’Observatoire local des loyers (OLL) s’il en existe un dans la ville concernée.
Le bailleur doit fournir au minimum 6 références de loyer dans l’offre de renouvellement (6 références si le logement est situé dans une agglomération de plus d’un million d’habitants).
La hausse de loyer correspond à la différence entre le loyer moyen de marché et le loyer actuel.
Attention : Dans les zones tendues, la hausse de loyer est plafonnée à 50% de la différence entre le loyer moyen de marché et le dernier loyer révisé avant l’échéance du bail ou 15% du coût TTC des travaux d’amélioration que le bailleur a réalisés dans le logement s’ils excèdent une année de loyer.
Si le locataire refuse l’augmentation, le bailleur peut saisir la Commission départementale de conciliation.
S’il l’accepte, la hausse de loyer est étalée sur plusieurs années pour éviter une trop grande actualisation pour le locataire.
Pour les logements loués non meublés :
- si l’augmentation est inférieure à 10% du loyer initial, elle est étalée sur la durée du nouveau bail (1/3 par an pour un bail de 3 ans, 1/6 par an pour un bail de 6 ans) ;
- si l’augmentation est supérieure à 10%, elle s’effectue par sixième annuel (1/6 de l’augmentation ajoutée au loyer tous les ans).
Pour les logements loués meublés :
- si l’augmentation est inférieure à 10% du loyer initial, elle s’applique à compter du renouvellement du bail ;
- si l’augmentation est supérieure à 10%, elle s’applique par tiers annuel (⅓ de l’augmentation ajoutée au loyer sur 3 ans).
Ville où l’encadrement des loyers est appliquée
Certaines villes situées en zone tendue appliquent l’encadrement des loyers (Loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 (loi ELAN), article 140, VI).
Ce dispositif vise à plafonner le montant des loyers réclamés par les bailleurs dans des baux d’habitation.
Les villes concernées sont : Paris, Bordeaux, Lille, Lyon et Villeurbanne, Montpellier, l’établissement public territorial “Plaine commune” (93), l’établissement public “Est ensemble” (93), l’établissement public Grenoble-Alpes-Métropole (38) et la communauté d’agglomération du Pays basque (64).
Chaque ville ou établissement public fixe chaque année par arrêté préfectoral un loyer de référence, un loyer de référence majoré et un loyer de référence minoré.
À la signature du bail, le loyer ne peut en principe dépasser le loyer de référence majoré.
Si, au renouvellement du bail, le bailleur constate que le loyer est inférieur au loyer de référence minoré, il peut proposer une augmentation du loyer au locataire. Le logement doit être classé de A à E sur le DPE.
De la même manière, si le locataire constate au renouvellement du bail que son loyer est supérieur au loyer de référence majoré, il peut demander une baisse de loyer à son propriétaire.